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淺談我眼中的“營(yíng)改增”

2016-06-08 10:59　　來源：新聞中心

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　　“營(yíng)改增”這無疑是2016年在各大小企業(yè)間最為火熱的詞語，當(dāng)稅改的號(hào)角一吹響，各企業(yè)緊鑼密鼓地跟著國(guó)家稅改的指揮棒，如火如荼地推進(jìn)，營(yíng)業(yè)稅將伴隨著稅改退出歷史舞臺(tái)，轉(zhuǎn)而代替的是增值稅，這對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來說無疑是一項(xiàng)巨大的改革更或者是挑戰(zhàn)。
　　在此次稅改中，相對(duì)于小規(guī)模納稅人，一般納稅人的工作可以說受到的影響及沖擊較大，尤其是傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)服務(wù)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可它卻像個(gè)“小社會(huì)”，吸納了各種不同的收費(fèi)項(xiàng)目，現(xiàn)在就從我個(gè)人觀點(diǎn)淺談一下，與我們息息相關(guān)的“營(yíng)改增”后的影響。
　　一、 “營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)企業(yè)納稅人資格的重新認(rèn)定
　　通過此次稅改我們根據(jù)納稅主體年收入的不同區(qū)分為：一般納稅人和小規(guī)模納稅人，即：年收入總額小于五百萬元的為小規(guī)模納稅人，超過五百萬(含)的為一般納稅人。
　　二、“營(yíng)改增” 對(duì)物業(yè)企業(yè)稅負(fù)的影響
　　1、小規(guī)模納稅人在此次稅改中獲得較大利好
　　原來物業(yè)企業(yè)無論規(guī)模大小，其企業(yè)繳納的稅率都是按照營(yíng)業(yè)稅的征收方式，稅率為5%，而現(xiàn)在“營(yíng)改增”后，小規(guī)模納稅人的稅率僅為3%，在一定程度上降低了納稅總額，給企業(yè)減輕了不少負(fù)擔(dān)。
　　2、一般納稅人在此次稅改中將面臨較大壓力
　　“營(yíng)改增”后，物業(yè)企業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一般納稅人其主營(yíng)收入的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的稅率由原來的5%調(diào)整為6%。其中值得一提的是：一般納稅人可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，小規(guī)模納稅人不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。
　　3、一般納稅人涉及的其他重要項(xiàng)目的稅率變化
　　達(dá)到一定規(guī)模的一般納稅人除了主營(yíng)業(yè)務(wù)外，增加了許多涉稅項(xiàng)目并進(jìn)行了細(xì)分，如：
　　（1）停車費(fèi)稅率由原來的5%調(diào)整為11%；
　?。?）代收的電費(fèi)視同為銷售行為，調(diào)整為17%的稅率；
　?。?）代收的水費(fèi)稅率同樣上調(diào)至13%；
　?。?）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)稅率上調(diào)至11%；
　　4、一般納稅人在短期內(nèi)稅負(fù)不降反增
　　相對(duì)于小規(guī)模納稅人的減負(fù)，一般納稅人可能面臨的卻是短期內(nèi)稅負(fù)不降反增的局面，其主要原因據(jù)個(gè)人分析有以下幾點(diǎn)：
　?。?）物業(yè)企業(yè)人工成本所占總成本支出較大
　　物業(yè)企業(yè)做為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多數(shù)是勞動(dòng)密集性特征，尚未達(dá)到以現(xiàn)代化的管理方式代替人工管理，相對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本來說，普通企業(yè)差不多七成支出全部用在了人工成本上，而對(duì)于“營(yíng)改增”的政策來說，其人工、福利不能產(chǎn)生進(jìn)項(xiàng)稅，可抵扣項(xiàng)目比重過低，使得稅率上升，短期內(nèi)自然會(huì)引起企業(yè)稅負(fù)的增加。
　?。?）公共水電費(fèi)的影響
　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)在實(shí)行“一費(fèi)制”前，物業(yè)項(xiàng)目的公共能耗費(fèi)是根據(jù)使用人的實(shí)際情況進(jìn)行據(jù)實(shí)分?jǐn)偟模划?dāng)一費(fèi)制改革后，項(xiàng)目的公共水電費(fèi)直接納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，這就變成成本轉(zhuǎn)化成了收入，當(dāng)“營(yíng)改增”實(shí)行后我們需要為公共水電費(fèi)的成本依法納稅；同時(shí)，小區(qū)公用水電費(fèi)支出因公用水電表戶名在原開發(fā)商名下，使得物業(yè)企業(yè)難以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣，理所當(dāng)然地增加了企業(yè)的稅負(fù)。
　　（3）代收代支水電費(fèi)的影響
　　“營(yíng)改增”是深化企業(yè)稅制改革的重頭戲，2016年5月1日起全面進(jìn)行稅改后，對(duì)于是一般納稅人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說無疑是“當(dāng)頭棒嚇”；尤其是有老舊住宅項(xiàng)目管理的傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)，其難點(diǎn)將更為突顯，其中最為代表的就是未出戶的水電管理工作。
　　直白點(diǎn)說，未出戶的水電表戶名一般是產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)公司的工作是代收代支即代為繳納水電費(fèi)，再?gòu)淖罱K用戶那里收取相關(guān)費(fèi)用；這就造成了物業(yè)公司無法獲取自己名下的憑證即無法開具自己名下的增值稅發(fā)票，也就無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣；在“營(yíng)改增”實(shí)行前，代收代支的水電費(fèi)是視同為代理行為，無需繳納稅費(fèi)；而“營(yíng)改增”后代收代支的水電費(fèi)視同為銷售行為，從而需要繳納上述較高的稅額。
　　（4）零星維修采購(gòu)取得專票難
　　當(dāng)“營(yíng)改增”實(shí)行后，對(duì)一般納稅人來說，我們的稅率進(jìn)行了上浮，但是另一方面我們也可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣以減輕稅負(fù)，但物業(yè)企業(yè)在管理中除了涉及到專業(yè)維保和大型設(shè)備采購(gòu)?fù)?，我們也?jīng)常會(huì)有低值易耗品的零星采購(gòu)及小型維修工程，這在實(shí)際操作過程中由于單次行為產(chǎn)生的交易額較小，難以取得增值稅專用發(fā)票，從而在抵扣環(huán)
節(jié)上就會(huì)出現(xiàn)無法進(jìn)項(xiàng)抵扣，造成稅負(fù)的變相增加。
　　三、“營(yíng)改增”對(duì)一般納稅人的物業(yè)企業(yè)主要工作的影響
　　1、促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)改革
　　對(duì)有一定規(guī)模的一般納稅人，如果涉及代收代支水電費(fèi)管理的老舊住宅項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)，在此次“營(yíng)改增”后受到的影響較大，要么想辦法辦理水電表出戶，要么需要取得增值稅專用票據(jù)進(jìn)行抵扣；可問題的關(guān)鍵是誰來承擔(dān)“水電出戶”的相關(guān)費(fèi)用？由于歷史遺留問題，顯然要在“營(yíng)改增”下迫在眉睫的解決，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無疑是要充足做好“營(yíng)改增”的改革措施或者說是有效的應(yīng)對(duì)措施。
　　2、促進(jìn)企業(yè)扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)理念
　　當(dāng)“營(yíng)改增”后造成的人工成本無法進(jìn)項(xiàng)抵扣時(shí)，如何利用現(xiàn)代化的管理減少人力成本？如何使用先進(jìn)技術(shù)來逐漸減少人工成本？如何在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中增加抵扣鏈條，使我們能夠享受國(guó)家稅改的實(shí)惠，讓我們物業(yè)企業(yè)能夠生存發(fā)展，其經(jīng)營(yíng)思路是時(shí)候需要順應(yīng)形式與時(shí)俱進(jìn)了。
　　3、提高管理水平，增強(qiáng)發(fā)展能力，努力打通和延伸抵扣環(huán)節(jié)
　　物業(yè)企業(yè)在此次“營(yíng)改增”的稅制改革中，除了頭疼的代收代支水電費(fèi)以及正常的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外，涉及的點(diǎn)仍較多，面臨短期內(nèi)稅負(fù)有不減反增的壓力，物業(yè)公司必須努力打通和延伸抵扣環(huán)節(jié)，增加消費(fèi)進(jìn)項(xiàng)的抵扣，例如：辦公設(shè)備的采購(gòu)、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、零星維修工程外包等。
　　簡(jiǎn)言之，物業(yè)公司在面臨人力資源較大成本無法抵扣增值稅的情況下，需要通過現(xiàn)代化的管理以努力打通和延伸抵環(huán)節(jié)，這在我們工作中將可能遇到：對(duì)分包方的選擇、綠化服務(wù)的外包、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備的更新改造等。
　　大多數(shù)物業(yè)企業(yè)在“營(yíng)改增”前為了減小采購(gòu)成本，多數(shù)會(huì)選擇小型的供貨商，當(dāng)“營(yíng)改增”后，物業(yè)公司如果想得到“營(yíng)改增”的實(shí)惠，就必須耐心算筆賬了，是選擇小型的供貨商采用物美價(jià)廉的采購(gòu)方式還是選擇可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的分包方以獲得更好的后期配套服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量以及消費(fèi)進(jìn)項(xiàng)的抵扣；短期來看物業(yè)企業(yè)的工作一下子遇到了麻煩，可從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，這無疑也是物業(yè)企業(yè)推動(dòng)改革的有力助手，讓我們?cè)跓o形的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)待公司的財(cái)務(wù)管理以及行政管理。
　　我國(guó)稅收的用途，主要體現(xiàn)的是稅收的本質(zhì) “取之于民、用之于民”，通過“營(yíng)改增”的稅改，我突然醒悟了：物業(yè)企業(yè)最初的定義就是保本微利的服務(wù)型企業(yè)，物業(yè)企業(yè)生存的根基是為廣大業(yè)主（住戶）提供優(yōu)質(zhì)地服務(wù)來獲得我們最主要收入——物業(yè)服務(wù)費(fèi)，我們向業(yè)主（住戶）提供的“產(chǎn)品”是：安全防護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共維修、綠化養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，只要我們對(duì)提供的“產(chǎn)品”進(jìn)行合理投入，才能更好地打通和延伸抵扣環(huán)節(jié)，那實(shí)際也是推動(dòng)物業(yè)企業(yè)向前發(fā)展的壓力和動(dòng)力。
　　在這次稅改的浪潮中為了順應(yīng)改革，企業(yè)應(yīng)在自身發(fā)展應(yīng)嚴(yán)格要求自己，無論是財(cái)務(wù)管理、行政管理還是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)思路更或者是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，審時(shí)度勢(shì)銳意進(jìn)取，適應(yīng)改革需要，享受國(guó)家稅改紅利。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（城投項(xiàng)目部　張玉）

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